Судді ВС проаналізували практику розгляду спорів щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно

Судді Верховного Суду у Касаційному цивільному суді Андрій Грушицький та Євген Петров узяли участь у семінарі «Державна реєстрація речових прав: законодавчі зміни, судова практика, актуальні питання».

Андрій Грушицький виступив із доповіддю «Судова практика у вирішенні спорів, що виникають при застосуванні Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень“».

Він зазначив, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. Отже, при дослідженні судом обставин існування в особи права власності на нерухомість необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).

Суддя порушив питання юрисдикції спорів щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Так, у постановах від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 та від 2 жовтня 2019 року у справі № 814/2030/17 ВП ВС визначила, що такі спори є цивільно-правовими. Разом із тим цей спір публічно-правовий і підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства в разі, якщо оскаржуються дії державного реєстратора щодо розгляду заяви позивача про виключення запису з Державного реєстру речових прав і такий спір не стосується речових прав чи обтяжень на нерухоме майно третіх осіб (постанова ВП ВС від 28 листопада 2018 року у справі № 490/5986/17-ц).

У постанові КЦС ВС від 19 серпня 2020 року у справі № 201/16327/16-ц зроблено висновок, що у справі про визнання недійсними таких правочинів, як видача довіреності та прийняття спадщини, належним відповідачем є особа, яка видавала довіреність, і особа, яка прийняла спадщину, а не нотаріус чи нотаріальна контора, якщо позивач не обґрунтовує недійсність правочинів неправомірними діями нотаріуса. А в постанові від 19 січня 2021 року у справі № 227/5540/18 КЦС ВС обґрунтував, що нотаріус не стає учасником цивільних правовідносин між учасниками нотаріальної дії. Також доповідач навів постанову КЦС ВС від 7 липня 2021 року у справі № 369/14294/17, в якій зазначено, що державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, не є належним відповідачем у справі про скасування рішення про державну реєстрацію права на нерухоме майно.

Андрій Грушицький проаналізував нещодавно ухвалену постанову від 3 квітня 2024 року у справі № 916/4093/21, в якій ВП ВС відступила від правового висновку КАС ВС щодо наявності в Міністерства юстиції України повноважень розглядати скарги на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, коли щодо нерухомого майна наявний судовий спір.

Також він розповів про належні способи захисту у відповідній категорії спорів. Зокрема, звернув увагу на підтримку ВП ВС правового висновку КЦС ВС про те, що скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, на яке було звернено стягнення за договором іпотеки, є належним способом захисту прав іпотекодавця за умови, що таке майно не було відчужене на користь третіх осіб (постанова ВП ВС від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18).

Крім того, доповідач навів судову практику щодо забезпечення позову шляхом зупинення дії наказу Мін’юсту; застосування судом такого виду забезпечення позову, як накладення арешту на майно відповідача, у разі пред’явлення вимог про визнання правочину недійсним, за яким таке майно відчужено; скасування іпотечного обтяження та ін.

Євген Петров виступив із доповіддю «Актуальна практика іпотечних спорів: з огляду на участь нотаріуса».

Він проаналізував постанову ВП ВС від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, в якій зазначено, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов’язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним. Суд зробив висновок, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема, й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

У постанові від 8 листопада 2023 року у справі № 206/4841/20 ВП ВС дійшла висновку, що фізична особа в будь-якому статусі не наділена правом надавати фінансові послуги; в разі відступлення банком права вимоги за кредитним та іпотечним договорами фізичній особі, в результаті чого вона зареєструвала право власності на предмет іпотеки – нерухоме майно і відступила на користь третьої особи, іпотекодавець як власник такого майна вправі звернутися з позовом про витребування такого майна від кінцевого набувача. При цьому для витребування майна закон не вимагає визнавати недійсними договори про відступлення прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, визнавати незаконним і скасовувати рішення нотаріуса щодо реєстрації права власності за договором іпотеки, а також визнавати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна кінцевому набувачеві.

У постанові від 14 червня 2023 року у справі № 755/13805/16-ц ВП ВС відступила від правового висновку КЦС ВС щодо застосування позовної давності до основної і додаткової вимог у зобов’язанні, визначивши, що переривання позовної давності за вимогою про стягнення боргу за основним зобов’язанням не перериває перебігу позовної давності за вимогою про звернення стягнення на предмет іпотеки й навпаки, оскільки слід розмежовувати вимогу про стягнення боргу за основним зобов’язанням (actioinpersonam) та вимогу про звернення стягнення на предмет іпотеки (actioinrem).

Євген Петров також розповів про практику ВП ВС щодо отримання новим іпотекодержателем дубліката договору іпотеки від нотаріуса; звернення стягнення на предмет іпотеки та заборони на предмет іпотеки; мораторію на звернення стягнення на предмет іпотеки та ін.

Крім того, доповідач звернув увагу на Закон України від 27 липня 2022 року № 2455-IX «Про внесення змін до деяких законів України щодо діяльності приватних виконавців та примусового виконання судових рішень, рішень інших органів (посадових осіб) у період дії воєнного стану», яким забороняється у період дії воєнного стану примусове виконання виконавчих написів нотаріусів.

Презентація Андрія Грушицького – https://supreme.court.gov.ua/userfiles/media/new_folder_for_uploads/supreme/2024_prezent/Prezentacia_Sud_prakt_derg_reestr_rech_prav.pdf

Презентація Євгена Петрова – https://supreme.court.gov.ua/userfiles/media/new_folder_for_uploads/supreme/2024_prezent/Prezentacia_Ipot_sporu_notariys.pdf.

Верховний Суд